El precio de la vivienda en máximos históricos ha elevado el importe mínimo que los bancos están dispuestos a financiar hasta los 100.000 euros. Las entidades consideran que las hipotecas pequeñas no son rentables por los costes fijos que asumen, como notaría, registro o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Las cajas rurales y los brókeres hipotecarios se han convertido en los grandes aliados de quienes buscan una casa barata, mientras los préstamos personales, pese a ser más caros, se presentan como la alternativa que ofrecen los bancos para financiar estas operaciones.
El umbral invisible que separa a los compradores de su casa
«No existe un límite mínimo legal para pedir una hipoteca en el banco; sin embargo, en la práctica, las entidades financieras lo imponen y suele oscilar entre 30.000 y 60.000 euros». Con el precio de la vivienda en máximos históricos, ese «mínimo» se ha ido elevando hasta situarse en los 100.000 euros . Laura Martínez, portavoz de iAhorro, lo resume con una frase que ya se ha convertido en un lugar común entre los que buscan financiación: «Es más fácil que el banco te dé una hipoteca de medio millón que de 100.000 euros».
La razón es puramente económica: tramitar una hipoteca implica unos costes fijos para la entidad (estudio de riesgos, notaría, registro, gestoría, tasación y gestión interna). «Al asumir las entidades financieras gastos como notaría, registro, gestoría o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados asociados a la hipoteca, las operaciones de menor importe resultan menos atractivas desde el punto de vista económico», explica Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
La paradoja de las hipotecas pequeñas
El importe medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas en España ronda los 170.000 euros. Sin embargo, en regiones como Murcia, Castilla-La Mancha o Extremadura, las peticiones se sitúan en torno a los 100.000 euros. Yogi Thadhani, CEO de Finteca, señala que «aproximadamente una de cada cuatro solicitudes que recibimos corresponde a hipotecas inferiores a 100.000 euros. Se trata de un segmento con un peso relevante en el mercado».
A pesar de esa relevancia, el perfil del solicitante añade otra capa de dificultad. Según un director de una entidad financiera murciana consultado por RTVE, «el motivo principal es la baja calidad crediticia de los clientes, rentas pequeñas o trabajos precarios». El banco valora la capacidad de reembolso, que no debería superar el 30% de los ingresos fijos, así como la estabilidad laboral y el nivel de endeudamiento.
El papel de las cajas rurales y los brókeres
«Si buscas una hipoteca pequeña, para que te la den, lo ideal es acudir a la Caja Rural de tu municipio, donde te conocen», recomienda Laura Martínez . Un director de una entidad financiera murciana explica que «nuestra caja está dando hipotecas pequeñas, con cuantías inferiores a los 100.000 euros, pero en las localidades donde se manejan ese tipo de precio para la vivienda».
Cuando los bancos «dan largas», los brókeres hipotecarios se convierten en el recurso. La cuota de mercado gestionada por brókeres ha pasado del 4% en 2020 al 28% actualmente. Se encargan de toda la burocracia y del trato directo con múltiples entidades, especialmente útiles para perfiles complejos: autónomos, con pocos ahorros o cuando la hipoteca que se necesita es pequeña.
Hipoteca vs. préstamo personal: el dilema de la cuota mensual
Cuando la hipoteca solicitada es de 100.000 euros o menos, las entidades tienden a derivar al cliente hacia préstamos personales. El problema, como explica Laura Martínez, es que «eso es un problema cuando la vivienda está en una zona rural con sueldos más bajos. Pagar la letra mensual de un préstamo al consumo con los intereses que eso conlleva es más difícil».
Un ejemplo práctico: para los 60.000 euros que necesita un comprador, el préstamo personal a 8 años al 7% de interés supone una cuota mensual de más de 800 euros, mientras que la hipoteca fija a 15 años al 2,9% de interés dejaría la cuota en unos 400 euros. El problema es que los bancos exigen plazos más cortos para los préstamos personales, encareciendo la cuota mensual y haciendo inviable la operación para muchos.
