El informe anual del banco suizo sitúa a la capital española y a la portuguesa entre los mercados con mayor sobrevaloración del mundo, junto a Zúrich, Tokio y Miami. Los precios reales de la vivienda han subido un 9% interanual en Madrid, por encima del crecimiento de los alquileres y los ingresos, mientras la oferta sigue siendo limitada. En más de la mitad de las 23 ciudades analizadas, la vivienda no ha servido como refugio frente a la inflación en los últimos cinco años.
Madrid y Lisboa están en el punto de mira de los analistas internacionales. El último Informe de riesgo de burbuja inmobiliaria de UBS, que analiza 23 ciudades de todo el mundo, ha situado a ambas capitales ibéricas entre los mercados con mayor riesgo de burbuja, junto a Zúrich, Tokio y Miami. El estudio advierte de que la sobrevaloración de los precios, la limitada oferta y las dificultades de financiación están deteriorando la asequibilidad y enfriando la demanda en algunos de los mercados más tensionados del planeta.
Madrid: demanda creciente, oferta limitada
En el caso de Madrid, UBS identifica tres factores que han impulsado el crecimiento de los precios en los últimos años: la demanda de inversores extranjeros, la sólida formación de hogares y la limitada oferta de vivienda. Los precios han aumentado un 9% interanual, por encima del crecimiento de los alquileres y los ingresos, lo que ha deteriorado la asequibilidad y ha convertido la compra de vivienda en una apuesta cada vez más dependiente de las expectativas de futuras ganancias de capital.
El informe señala además que el crecimiento de los precios se desaceleró en la primavera de 2026, cuando los mayores costes de financiación y una regulación más estricta sobre los alquileres de corta duración comenzaron a pesar sobre la demanda. «La evolución del mercado de la vivienda en Madrid refleja la solidez de sus fundamentales económicos y su atractivo continuado como lugar para vivir y trabajar. Al mismo tiempo, el estudio muestra cómo las condiciones de financiación globales, la regulación y las restricciones de oferta están influyendo cada vez más en los resultados del mercado local», explica Pablo Carrasco , director general de UBS Wealth Management en España y Portugal.
Lisboa: del auge a la prueba de fuego
Lisboa, que debuta en el análisis de UBS, es la otra gran protagonista del informe. Las políticas introducidas para atraer capital y residentes extranjeros han contribuido a un auge espectacular: los precios reales han aumentado casi un 7% anual durante la última década, la tasa más elevada entre las ciudades analizadas, y han subido otro 10% desde mediados de 2025.
Sin embargo, el informe advierte de que varios de los factores que han sostenido ese crecimiento están perdiendo fuerza. El giro hacia unas políticas migratorias más selectivas ha contribuido a un crecimiento demográfico negativo, el crecimiento de los alquileres se ha estancado y la demanda se está desplazando hacia zonas más asequibles fuera de la ciudad. Lisboa se ha convertido en uno de los mercados de vivienda menos asequibles de Europa, y su riesgo de burbuja ha pasado directamente a la categoría de «elevado».
Seúl y Miami, en el club de alto riesgo
Junto a Lisboa y Madrid, el informe sitúa a Seúl y Miami en el grupo de ciudades con mayor aumento del riesgo de burbuja. Miami, que en los últimos años encabezaba el ranking de ciudades con mayor riesgo, se mantiene en el grupo de cabeza junto a Zúrich y Tokio, que no abandonan el riesgo más alto de estallido en el mercado residencial.
En el extremo opuesto, Vancouver y Toronto han registrado caídas de precios reales de aproximadamente el 10%, y Fráncfort y Múnich también han visto descender sus precios, aunque a un ritmo más moderado. El informe recuerda que los mercados que en 2021 presentaban un alto riesgo de burbuja fueron precisamente los que registraron las caídas más acusadas, con un descenso medio del 15% desde entonces.
La vivienda ya no protege de la inflación
Uno de los datos más llamativos del informe es que, en más de la mitad de las ciudades analizadas, la vivienda no ha servido como refugio frente a la inflación en los últimos cinco años. El estudio señala que «las ciudades con una inflación superior a la media han experimentado descensos medios de alrededor del 5% en los precios reales de la vivienda, mientras que aquellas con una inflación inferior a la media han logrado un crecimiento medio anual de los precios reales de aproximadamente el 10%».
El coste de comprar supera el 40% de los ingresos
La presión sobre la asequibilidad es otro de los grandes problemas que destaca UBS. En la mayoría de las ciudades analizadas, los costes anuales asociados a la compra de una vivienda de 60 metros cuadrados —incluidos intereses hipotecarios y mantenimiento— superan el 40% de los ingresos brutos de un trabajador altamente cualificado. Y los costes de la vivienda en propiedad son sustancialmente superiores a los alquileres, sobre todo en ciudades como Múnich, Hong Kong y Sídney.
Para Matthias Holzhey, autor principal del estudio y economista en la Chief Investment Office de UBS Global Wealth Management, «es probable que unos costes de financiación más elevados durante más tiempo frenen la subida de los precios de la vivienda a corto plazo». El informe dibuja, en definitiva, un panorama de enfriamiento gradual en algunos mercados y de riesgo persistente en otros, con Madrid y Lisboa en el centro de todas las miradas.
